TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

 TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

    Bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Başka bir deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşmedir. Yani ana sözleşmenin gerçekleşebilmesi için yapılmış her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

   Bu sözleşme ile vaat eden belli bir taşınmazı satmayı, vaat alan da bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki tarafta borç altına gider. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır. Taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi niteliktedir.

 Başkasına Ait Olan Bir Taşınmaz İçin Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

   Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir vaat muamelesi oldukları için satışı vaat eden taraf başkasına ait bir taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Böyle sözleşmelerde vaat borçlusu sadece ileride taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşme yapıldığında taşınmazın maliki olmak şart değildir. Önemli olan husus ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek olan ana sözleşme yapılacağı sırada vadeden tarafın bu taşınmazın maliki olmasıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

   MK m56’ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerekir. Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçerli olmayıp taraflar arasında hukuki hiçbir bağlayıcılığı yoktur.

 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride tapuda taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan bir ön sözleşmedir. BK md 29 ve Noterlik Kanunu md 60/3, md89 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması kamu düzeniyle alakalı olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa o zaman geçersiz olur. Kanuni bir düzenleme olmamasına rağmen doktrinde ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği görülmektedir. Tapu sicil memurları ya da muhafızları satış sözleşmesi düzenlemeye yetkili oldukları için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de düzenlemeye yetkilidir.

   Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın tapuya kayıtlı taşınmaz olması gerekir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz, yapılırsa bile geçersiz olur.

   Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusu ise artık burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, borç doğuran işlemlerden olur yani taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur.

  Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaat eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

•         Satışı vaat eden taraf sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu edilen taşınmazı satış vaat edilene devretmek zorundadır.
•          Eğer birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış ise tarih olarak öce yapılan sözleşmeye itibar edilecektir. Sonradan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.
•          Sözleşmenin diğer tarafı olan vaat edilen kişi tapuda asıl sözleşmeyi yapma hakkına sahip olur. Aynı zamanda taşınmazı satın alma borcu altına girer. İşlem tarihi geldiğinde tapuda işlemi yapma borcu altındadır.
•          Tapuda asıl işlemin yapılma tarihi geldiğinde taraflardan biri almaktan ya da satmaktan vazgeçerse sözleşmeye aykırılık oluşturur. Vaat edilen taraf tapu iptal tescil davası açarak hakkını isteyebilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Sonuçları Nelerdir?

   Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucunda tapuya şerh verilmesi sözleşmeyi daha güçlü hale getirir ve artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Böylece taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile satış vaadi sözleşmesi alacaklısı üçüncü kişiden taşınmazın kendisine devrini talep edebilir.

  Taraflardan birinin isteği üzerine bu sözleşmeler tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh 5 yıl boyunca geçerlidir, sonrasında zamanaşımına uğrar. Yani beş yıllık süre içinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yerine getirilmeli ve tapuda devir yapılmalıdır. Bu şerhin düşmesi sözleşmenin geçersiz olduğu anlamına gelmez. Sadece sözleşme üçüncü kişilere karşı artık öne sürülemez.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

   Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle herhangi bir şekilde karşılıklı sona erdirilebilir. Diğer sözleşmelerde olduğu gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sona erer:

• Sözleşmenin ifa edilmesi,
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmenin feshedilmesi.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Ne Kadardır?

   Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu yüzden TBK md 146 hükümleri uygulanacak ve 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerli olacaktır. Ayrıca Yargıtay Kararları da zamanaşımı süresinde ışık tutacaktır.

    Yargıtay Kararlarına göre zamanaşımı süresi belirlenirken sözleşmenin ifa imkanı olup olmadığına bakılmalıdır. Ayrıca uygulamadan taraflar sözleşmeye zamanaşımından feragat ettiklerine dair bir hüküm koyarlarsa Yargıtay’a göre bu beyanın hiçbir geçerliliği yoktur. Çünkü Borçlar Kanunu’na göre sözleşmeden doğan haklardan önceden feragat edilemez.

 SaTaşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Hangi Kanun Yollarına Başvurulabilir?

      1)Tapu İptal ve Tescil Davaları

   Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaad alacaklısına şahsi hak veren bir ön akittir. Vaad alacaklısı eğer vaad satıcısı tarafından tescil yapılmaz ise tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu iptal ve tescil davasının ön kabul koşulu talep tarihinde tapunun vaad satıcısının adına kayıtlı olmasıdır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayanılarak yapılan satış vaadi sözleşmelerinde inşaatın tamamlanması, kat irtifakının kurulması ve iskanın alınması süreçlerinden sonra bağımsız bölüm tapularının vaad satıcısı ( müteahhit) adına tescil olmuş olması önemlidir. Aksi takdirde tapu iptal ve tescil talebi yerine tazminata karar verilmektedir.